Практика 2017–2018 гг. ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ CG
С чем можно сравнить признание постройки самовольной? Со смертным приговором: ее должны снести, она перестает быть объектом оборота, все сделки с ней ничтожны.
Признания постройки самовольной можно избежать, если суд признает право собственности. Основные условия для удовлетворения такого иска давно определены, но в судебной практике возникают нюансы их применения,
— рассказывает руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group Михаил Краснов.
Основы: что нужно для признания права собственности на самовольную постройку?
Истец может рассчитывать на признание права собственности на самовольную постройку, если соблюден ряд условий:
- участок, на котором возведена постройка, принадлежит истцу на праве собственности, постоянного бессрочного пользования, аренды;
- постройка соответствует параметрам строительства, предусмотренным в документации по планировке территории и правилах землепользования и застройки (ПЗЗ);
- соблюдены все требования безопасности (строительные нормы, правила пожарной безопасности и др.), а также права других лиц.
Суды единообразно применяют указанные условия; если они не соблюдены, шансов у застройщика нет.
Есть еще одно требование, которое не установлено законом, но приведено в разъяснениях Пленумов ВС РФ и ВАС РФ. Истец должен доказать, что принял необходимые меры для получения разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию. Президиум ВАС РФ уточнил, что право собственности на самовольную постройку не признают, если застройщик никогда за разрешением на строительство не обращался. Не стоит имитировать принятие мер, направляя заявление о выдаче разрешения без полного комплекта документов.
Вопрос о достаточности мер, принятых для получения разрешений, остается единственным, где еще возможны различные подходы.
Практика 2017–2018 годов показывает: общий курс прежний, но исключения встречаются.
Суды продолжают считать, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен, только если своевременно поданы заявление о выдаче разрешения и необходимые документы.
Если застройщик обратился за разрешением на строительство после его начала, то ему не стоит рассчитывать на признание права собственности (см. практику АСУО, АС СЗО, АС ПО). Однако исключения в практике есть. АС СЗО удовлетворил иск застройщика, который возвел здание до того, как направил заявление о выдаче разрешения.
Если разрешение не дали, суд не удовлетворит иск. Могут быть признаны достаточными меры по легализации объекта, когда отказ в выдаче разрешения вызван не зависящими от истца-застройщика причинами. Также есть шанс узаконить самовольную постройку, которую не разрешили ввести в эксплуатацию из-за того, что об этом просил не застройщик, а лицо, купившее у него здание.
«Подменить» меры по получению разрешения другими действиями не получится. Обращение за консультацией к органам власти по поводу выдачи этого разрешения или переписка с ними не дают оснований для признания права собственности.
В выдаче разрешения может сыграть важную роль назначение самовольной постройки. Суды склонны к признанию права собственности на самовольную постройку, если спор касается объекта социального или религиозного назначения.
Из вышесказанного можно сделать вывод: возможностей для признания права собственности на самовольную постройку немного, поэтому иск не является эффективным инструментом обхода получения строительных разрешений,
— заключает Михаил Краснов.
